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房地产资金监管进一步趋严,外部融资难度加大

2019-07-14 09:53:55 说说大全 来源:http://www.dazhihui008.cn 浏览:

导读: 房地产投资增速年内或将破7% ——江海证券资产管理投资部基本面系列专题之二 2019-7-132019-07-13 21:46主要内容2019年1-5月固定资产投......

房地产投资增速年内或将破7% ——江海证券资产管理投资部基本面系列专题之二 2019-7-13 

主要内容

2019年1-5月固定资产投资完成额累计同比为5.6%,其中1-5月房地产开发投资完成额累计同比为11.2%,房地产投资是上半年支撑固定资产投资增长的中坚力量。面对融资政策的一再收紧,地产销售出现下滑迹象,下半年地产投资走弱似乎已成定局。本文通过回顾19年上半年地产投资走势,研究上半年地产投资走强的原因,对地产投资下半年走势进行分析。我们认为地产投资的增速下滑已成必然。

一、上半年地产投资回顾:强劲的增速后显现走弱的迹象

19年1-5月房地产投资增速高企,但5月下滑趋势显示未来走弱迹象。5月房地产投资累计同比增长11.2%,较前4月下降0.7个百分点。土地购置费继续大幅回落,房屋施工面积累计同比与前4月持平,房地产投资由高速增长走向下滑的趋势已经显现。我们从土地购置费和建安费用两方面来分析上半年房地产投资走势。

上半年建安费用对房地产投资增速贡献率转正,土地购置费贡献率明显回落,但贡献仍很大。房地产投资主要由建安费用和其他费用组成,其中建安费用为建筑工程投入、安装工程投入和设备工具购置费组成,其他费用主要为土地购置费。19年1-5月建安费用累计增速为11.2%,较18年同期上升1.1%,对房地产投资的贡献率由18年末的-25.0%转为5月的32.8%;1-5月其他费用累计增速为23.0%,较18年同期下降29.2%,对房地产投资的贡献率为18年末的125.0%下降到5月67.2%。可以看出,虽然土地购置费增速大幅回落,但对房地产投资的贡献仍较大,贡献率几乎是建安费用的2倍。

上半年小结:1-5月房地产行业融资收紧,销售低迷,资金来源明显不足,但投资仍保持着较高速增长,其背后的逻辑主要是土地购置费相对滞后,行业景气度下降开源节流(加快开工回笼资金,拖后竣工减少资金占用)使得施工增速回升。繁荣的背后难掩颓势,下半年房地产投资增速将显著回落。

二、下半年地产投资展望:资金不足使得增速下滑已成必然

下半年地产投资增速能否保持主要看资金是否充足,但“房住不炒”的政策背景下,融资政策的全面收紧使得外部融资难度加大,行业景气度下降,销售低迷使得自身造血能力有限,资金不足使得地产投资增速下滑已是必然。

房地产资金监管进一步趋严,外部融资难度加大。国内外融资渠道纷纷收紧,未来融资或主要满足续贷的需求,外部新增资金的减少使得地产企业的运营资金将更多地依赖自身造血。行业景气度下行,下半年销售或将继续下滑,房地产自身造血能力疲弱抑制施工增速的回升。在房地产行业销售低迷的背景下,以下几个因素将进一步制约销售增速。第一,居民杠杆率继续升高,购房能力受到制约。第二、房贷利率止跌反弹,抑制居民购房需求。第三,棚改目标减半,货币化安置比例降低,使得购房需求减少。

我们预计12月建安费用累计同比约为10%,包含土地购置费的其他费用按照乐观、中性、悲观三种假设,每个月分别增加4175亿元、3832亿元、3660亿元,那么到12月对应的房地产投资累计增速为9%(乐观)、7%(中性)、5%(悲观)。18年-19年5月其他费用月均增加值约为3963亿元,如果预期土地购置费每月增量较月均增加值有所下滑,12月房地产投资累计同比较为合理的区间为[5%,7%]。

下半年小结:下半年资金不足将成为制约房地产投资的关键。融资政策的收紧和销售的低迷,使得房地产企业资金趋紧,施工增速面临下滑的风险,土地购置费更多反映土地市场的低迷态势,由于上半年土地市场失速下滑,下半年房地产投资下滑速度或加快。但是目前来看,地产仍然对经济有重要的支撑作用,不排除融资或者限售限购等政策放松的可能,届时地产投资增速的下滑速度也将明显放缓。

2019年1-5月固定资产投资完成额累计同比为5.6%,其中1-5月房地产开发投资完成额累计同比为11.2%,房地产投资是上半年支撑固定资产投资增长的中坚力量。面对融资政策的一再收紧,地产销售出现下滑迹象,下半年地产投资走弱似乎已成定局。本文通过回顾19年上半年地产投资走势,研究上半年地产投资走强的原因,对地产投资下半年走势进行分析。我们认为地产投资的增速下滑已成必然。

一、上半年地产投资回顾:强劲的增速后显现走弱的迹象

19年1-5月房地产投资增速高企,但5月下滑趋势显示未来走弱迹象。5月房地产投资累计同比增长11.2%,较前4月下降0.7个百分点。土地购置费继续大幅回落,房屋施工面积累计同比与前4月持平,房地产投资由高速增长走向下滑的趋势已经显现。我们从土地购置费和建安费用两方面来分析上半年房地产投资走势。

上半年建安费用对房地产投资增速贡献率转正,土地购置费贡献率明显回落,但贡献仍很大。房地产投资主要由建安费用和其他费用组成,其中建安费用为建筑工程投入、安装工程投入和设备工具购置费组成,其他费用主要为土地购置费。19年1-5月建安费用累计增速为11.2%,较18年同期上升1.1%,对房地产投资的贡献率由18年末的-25.0%转为5月的32.8%;1-5月其他费用累计增速为23.0%,较18年同期下降29.2%,对房地产投资的贡献率为18年末的125.0%下降到5月67.2%。可以看出,虽然土地购置费增速大幅回落,但对房地产投资的贡献仍较大,贡献率几乎是建安费用的2倍。

受到房企土地库存较高和融资政策趋紧双重影响,上半年土地市场明显降温,但土地购置费相对滞后,后续还会继续回落。经过了17-18年的拿地高峰,目前地产企业土地库存压力较大。截止5月,一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为6118万平方米、52192万平方米和28304万平方米。一线城市整体土地库存去化周期较短,但仍有15.5个月左右,二线和三四线城市分别为21.5个月和22.3个月。另外,融资政策的收紧也制约了地产企业的拿地热情,2019年地产企业国内贷款比例不断下滑,从19年2月的20.3%降至5月的16.1%。高库存和融资困难使得房企土地需求减弱,上半年土地市场全面降温,1-5月土地成交价款累计同比为-35.6%。但是土地购置费由于分期支付,相对土地成交价款滞后,目前累计同比保持在高位,对房地产投资仍有支撑,但后续的回落已是必然。

新开工增长和竣工低迷使得施工面积增速回升,提振上半年房地产投资,但销售的疲弱使得未来施工增速的增长难以维系。随着土地购置费的高位回落,建安费用对房地产投资的贡献度上升,施工面积的增速(反映建安费用的重要指标)与房地产投资增速相关性增强。上半年新开工增速提升、竣工增速低迷,两者差值的扩大使得施工面积增速提升,提振房地产投资。2019年1-5月新开工面积、竣工面积和施工面积累计同比分别为10.5%、-12.4%和8.8%。其背后的逻辑是融资收紧背景下,地产企业加快开工,通过预售回笼资金,拖后竣工减少资金占用,最大程度的增加资金保证企业运营。但是上半年房地产销售低迷,1-5月商品房销售累计同比为-1.6%,5月商品房销售金额出现明显下滑,疲弱的销售数据显示房地产目前自身造血能力并不强,缺少资金的支持,施工面积增速持续增长难以维系。

上半年小结:1-5月房地产行业融资收紧,销售低迷,资金来源明显不足,但投资仍保持着较高速增长,其背后的逻辑主要是土地购置费相对滞后,行业景气度下降开源节流(加快开工回笼资金,拖后竣工减少资金占用)使得施工增速回升。繁荣的背后难掩颓势,下半年房地产投资增速将显著回落。

二、下半年地产投资展望:资金不足使得增速下滑已成必然

下半年地产投资增速能否保持主要看资金是否充足,但“房住不炒”的政策背景下,融资政策的全面收紧使得外部融资难度加大,行业景气度下降,销售低迷使得自身造血能力有限,资金不足使得地产投资增速下滑已是必然。

房地产资金监管进一步趋严,外部融资难度加大。5月17日,银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。6月13日,银保监会主席郭树清指出,必须正视一些地方房地产金融化问题,房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。7月4日,多家信托公司收到银保监会窗口指导,要求控制信托业务规模。房地产企业国内融资环境趋紧的背景下,海外发债量不断提升,但7月12日,发改委发布通知中提到房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。届时新增的海外资金也将减少。后续来看,国内外融资渠道纷纷收紧,未来融资或主要满足续贷的需求,外部新增资金的减少使得地产企业的运营资金将

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