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所以最近几年保持在20万亿市场规模是没有问题的,房地产是最大的消费。

2019-07-21 17:04:01 演讲稿 来源:http://www.dazhihui008.cn 浏览:

导读: 丁祖昱:上半年二线城市受青睐,未来非城市圈的三四线城市不太适合中长期发展2019-07-21 10:05进入2019中国资产管理年会当前的楼市现状如......

丁祖昱:上半年二线城市受青睐,未来非城市圈的三四线城市不太适合中长期发展 

进入2019中国资产管理年会

当前的楼市现状如何?未来发展趋势如何?7月20日,易居企业集团CEO丁祖昱在“2019年资产管理年会”上发表看法,他就当前楼市的发展现状与未来进行预测。

第一, 政策越来越稳定,房住不炒的总基调在相当长的时间内不会出现忽松忽紧的状况。

第二, 下半年房地产带给经济政策的拉动力会大幅削弱,整个房地产开发投资增速会在今年下半年出现比较明显的增速下滑,年末增速在6—8%左右。

第三, 当前房地产风险较大,至少从存量上还没有特别大的风险。

第四, 二手房成交量普遍下滑,购房者目前对市场的判断至少处于观望态势。

第五, 今年7、8月份土地市场继续回落。虽然没有一落千丈那么悲观,但七八月份的土地市场肯定压力较大。销售、资金面和投资在7、8月也会出现低潮。

第六,城市间和城市内部的分化。就像今年上半年企业青睐二线城市一样,未来非城市圈的三四线城市不太适合中长期的发展,强二线、一线,一般的二线和强三线都可以考虑中长期的发展。

第七, 虽然房企20强的门槛在下降,但未来企业集中度会进一步保持攀升。

第八, 行业规模发展平稳,今年楼市可以保持去年15万亿新房、6万亿二手房的数据,最近几年市场规模保持在20万亿没有问题,房地产是最大的消费

第九, 今天房地产规模最大的50个城市拥有32%的城市常住人口,集中了整个房地产开发投资的62%。这50个城市的房地产集中度、人口数量和GDP总量还会进一步攀升。

第十, 企业集中度不断地攀升,今年估计还会有五六个公司新加入千亿行业,年末中国达到千亿的房企大概会有35家。

第十一, 关联行业集中度上升,短期内可能会有30家以上的物业公司上市,而且这些公司上市之后资金也是用来合作、并购等。

以下为演讲精编:

下半年的房地产市场刚刚展开,正如大家所见,7月份刚刚展开没几天,金融层面的政策落地之后,对房企未来市场影响非常大,可能也会对接下来的市场带来很多不确定性,我们如何来看待这样的事情?

而且,6月底也有一些房企面临着上半年业绩最终的收尾。所以6月28号、29号、30号,这三天房企都在冲业绩。冲的都还不错,6月28号告诉我离目标还差很多的企业在最后一天都神奇的把业绩完成了。

每家企业都说卖得很好,但是统计局的数据不太好,各个城市汇总上来的数据也不太好。而且今年的6月份有一个非常值得大家思考的情况,一手房、二手房和土地市场三个数据同环比都下降了,过去好几年市场都没有出现过。

6月市场一般都是一年当中的次高,结果没想到今年6月份走了这样下降的趋势。

所以到底市场情况怎么样?未来趋势怎么样?在上半年行业形势当中,第一,政策越来越稳定。尽管金融方面有很多变动,但是从房地产行政管理的政策上来说越来越稳定,中央到目前为止今年上半年没有出过任何政策,地方根据市场的实际情况有松有紧。

前天大家看到开封限售取消,结果今天又发布限售取消是不对的,限售又恢复了。这也是一个非常重要的信号,实行宽松一点的政策现在好像没有窗口期。当然把政策交还给地方,把市场交还给地方进行管理是对的,而且这个趋势也不会发生大的改变。

我觉得房住不炒的总基调之后,在相当长的时间里边不会出现忽松忽紧的状况。

行业数据实际在慢慢下行,但是6月份房地产开发投资增速还很高,超过了10%,比GDP的6.3%高很多。所以今年上半年6.3%的GDP中,有很大一块是房地产的贡献。但是我们也看到这个数字在稳步下滑,主要是因为去年土地出让较多,今年付土地款造成房地产开发投资增速保持两位数的高位。

但是考虑到今年上半年土地出让不尽人意,土地出让的面积下降了近30%。所以整个房地产开发投资增速会在今年下半年出现比较明显的增速下滑,年末增速在6—8%左右。所以上半年房地产带给经济政策的拉动力下半年会大幅度削弱。

另外,房地产的销售面积1—6月份略有下滑,而房地产销售金额略有上升,是因为目前的成交结构当中三四线的占比开始下降,一二线的占比开始升高。所以面积下滑,金额略涨。

上半年新房成交维持在去年平均数的水平上,但是一线明显回升,二线基本保持,三四线基本下降。

今年上半年同环比分别下降5%和11%,只有一线城市是上升的。新房存量先升后降,当前房地产有特别大的风险,至少从存量上还没有特别大的风险。

各个城市的情况上下波动的幅度是非常小的,微浮的波动。一线虽然增长了38%,但是考虑到一线城市销售的速度在加快,所以最后的消化周期没有延长。二手房市场也出现了先升后降的走势,在今年的6月份,重点城市环比普跌,特别是北上广深这四个城市在6月份下滑的趋势是比较明显的。

二手房是一个领先指标,可以借此观察整个市场需求和消费者购买信心。一旦二手房市场转弱,接下来无论是新房市场还是土地市场都是不可避免的转让。其实今年的二手房市场的转弱远远早于6月份,今年4月下旬一线城市二手房数据开始疲软,只是由于签约备案稍有滞后,政府反映出来4月份的数字还比3月份略有上升,5月份才在部分城市出现了二手房成交量的下滑。

目前全国重点城市二手房成交量普遍下滑,我基本认为购房者目前对市场的判断至少是处于观望的态势。

土地市场成交规模萎缩了14%,但是地价上升了,这里也非常容易解释,是因为今年上半年房企投资非常集中,都集中在二线城市和部分的强三线城市。去年上半年之前的抢三四线,甚至五六线的状况今年上半年不复存在。加上大家集中进入之后,短期内造成了供求的不平衡,供应的短缺,使得地价快速攀升。

这样攀升的速度引起了中央的注意,为什么在5月份、6月份、7月份都会对土地市场做了一些窗口指导,在金融政策上面收紧,我认为都和土地价格的上升有一定关联的。

但是6月份的土地市场出现了比较明显的回落,去年6月份土地市场也开始出现回落。我们基本判断今年7月份、8月份土地市场继续回落。是不是像今年那样土地市场一落千丈?没有那么悲观,但是七八月份的土地市场肯定压力较大

溢价率也是先升后涨,今年4月份连续两个月滑落,从去年的6月份开始溢价率连续滑落,滑落到今年年初。所以整个市场现在波动的周期开始缩短,波幅也在缩小。整个周期不像过去上升一两年,下降大半年,现在下降很快,上升很快,调整也很快。

房企今年上半年的增速显著放缓,规模房企还有增长,但是增幅有限。上半年增幅的放缓主要来自于供应链的压力,因为去年下半年不拿地,延后半年之后我们就发现今年上半年供应不足。下半年的压力将来自于市场本身,下半年市场的压力可能会更大一些。

从企业的集中度来看,门槛还略有上升,但是20强的门槛在下降,这是好几年来第一次发现20强的门槛下降。

考虑到操盘全口径的数据不一定特别准确,我们也可以看,前3强占整个中国10%的市场,强者越强,4—10占了12%,11—20占了8%,21—30占了接近6%。这些全部加在一起是一个非常可观的数字,前30强房企在权益上面超过了1/3。所以未来集中度进一步的攀升是会保持的。

从投资的角度来讲和销售完全相符,卖的快,买的也会快。在这样的一种情况下,从资金角度来说也进入到这些房企。

未来掌握了资源,掌握了土地,同样也掌握了人才之后,市场规模还会进一步放大。二线城市成为今年上半年百强房企的首选,其中二线城市特别聚焦于中西部和长三角,长三角包含三线城市。由于百强企业拿地特别集中,也导致了这些城市的土地供不应求。

融资的情况二季度出现了两年以来的季度较低值,也和今年上半年房地产在二季度前没有拿到。考虑到7月份、8月份销售也会出现低潮,资金面也会出现一定的低潮,所以七八月份的投资也会出现低潮。总体来讲房地产这时候观望的情绪会特别的浓郁。

另外,融资的成本今年上半年上升到了7.25,但是考虑到最近对于发债这一块有全新的规定,发债成本略微降低。一年内到期债务才能发新债,还旧债。现在房企发债的总量也会大幅度下降,过去发过债相对较好的企业才能继续发债。

现在杀伤力最大的就是刚刚在香港上市的,海外债是非常重要的融资方式,结果还没享受到融资的便利就被政府主管部门关掉了这扇窗。当然是暂时性的关掉,到底要关多久?还有待于进一步的观察。

对未来的发展趋势我也有几个基本的判断供大家参考。中长期有这样几个判断:第一个是分化。既来自于城市间的分化,也来自于城市内部

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