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解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面

2019-07-01 15:46:19 公文写作 来源:http://www.dazhihui008.cn 浏览:

导读: 解局 | 负现金流与滨江未竞的千亿梦2019-07-01 00:05观点地产网监管层对上市公司信息披露的关注依然持续,继新城、泰禾、金科、云南城投......

解局 | 负现金流与滨江未竞的千亿梦 

观点地产网 监管层对上市公司信息披露的关注依然持续,继新城、泰禾、金科、云南城投之后,滨江集团也在6月21日收到了来自深交所的问询。一个星期后的6月28日,这家浙系房企如约给出了回复。

相较于新城、泰禾收到的十多条犀利问题,滨江的这份问询函显然温和得多,问题只有六条,涉及营收、利润、现金流量净额、项目权益以及存货周转率等企业详细经营状况。

尽管是一家上市公司,但近年来滨江作风保守,固守杭州一隅之地,外界对这家房企的关注并不多。深交所的这封问询函以及滨江长达22页的回复,则让市场有了更为聚焦的关注视野。

交易所的问询函向来以数据分析见长,滨江的这封也不例外。一方面,深交所指出,2018年滨江实现营收增长,但净利润却出现下滑;另一方面,经营活动产生的现金流量净额大额为负。

对于增收不增利,滨江的解释是,房地产开发业务出现增长,但销售费用、财务费用、资产减值损失大幅度增加及投资收益大幅度下降,而现金流量净额出现负数则是因为积极扩充土地储备。

这几乎是过去一年,这家浙系房企的发展缩影。滨江曾提出要在2018年内实现千亿目标,与之相配的是逐渐频繁的资本手段以及土地市场时常出现的身影。

负现金流

观点地产新媒体查询,2018年,滨江集团实现营业收入211.15亿元,较上年同期增加53.3%其中通过项目交付结转实现房地产开发业务收入202.71亿元,较上年增长54.79%,占营业收入总额的96%;开发业务毛利率33.85%,较同比上涨5.14%。滨江解释称,这是营业收入增长的主要原因。

报告期内,资产减值损失、投资收益、财务费用、销售费用的变动和项目净利润中少数股东损益比例的上升,让滨江在营收增长的同时,归属于上市公司股东的净利润却同比下降28.89%,至12.17亿元。

具体而言,滨江销售费用比上年同期增加1.53 亿元,系进入预售阶段的楼盘增多,人力成本及宣传成本增加;资产减值损失较上期增加6.87亿元,投资收益较上期减少6.87亿元。

更受关注的是,2018年滨江财务费用为6.57亿元,较上期增加4.4 亿元,其中为债券利息及承销费较上期增加2.40 亿元,以及对合作方股东及银行借款的利息支出较上期增加1.20亿元。

观点地产新媒体了解到,过往的滨江以稳健至上,杠杆率多年来保持较低的水平,其中2016年和2017年的资产负债率分别为47%和72.84%。

进入2018年,滨江在资本市场上的动作频频,包括但不限于注册发行不超过65亿短期融资券,发行30亿公司债,发行规模不超4.66亿的商业物业抵押贷款ABS。

截至2018年末,该公司负债总额682.38亿元,总资产875.52亿元,资产负债率微升至77.94%;

有息负债261.29亿元,货币资金减少23.9亿至71.9亿元,有息负债占该公司净资产的比率为1.35,净负债率上升至98.06%。

融资增加,利息支出吞噬利润的同时,在热衷合作的杭州市场上,滨江旗下大量项目占比低于50%权益,导致少数股东损益增加,也是造成归属上市股东净利润出现下降的一大因素。

数据显示,2017年,滨江少数股东损益为5.99亿元,2018年这一数字变为19.35亿元,远大于净利润。深交所指出,2018年滨江主要竣工项目的权益比例大部分在30%左右。

与此同时,观点地产新媒体了解到,2018年滨江新增土地储备项目26个,新增土地面积176.93万平方米,同比增加101.38%,土地款总额496.43亿元,全部均为合作开发模式,最高权益占比为70%,最低仅为10%。

不断加大的合作力度,体现了这家浙系房企近年来对规模的诉求,但会否造成销售增长的同时营收、乃至净利润实现下滑,这也是未来滨江需要考量的问题。眼下的情况是,随着土储的增大,滨江的净现金流已经出现了大幅下跌。

2018年,滨江经营活动产生的现金流量净额为-139.4亿元,较上年同期下降506.44%,滨江解释称,这是由于新取得的土地处于开发的初步阶段,还未达到预售条件而造成的阶段性现象。

滨江进一步表示,从2019年一季度的情况可以看到,该公司部分新开发的项目开始预售,资金大量回流,经营活动产生的现金流量净额已为正数。预计随着更多楼盘达到预售阶段,经营活动产生的现金流量净额会持续增加。

千亿未竞

融资与扩储,种种迹象显示,滨江正在规模赛道上奔跑。但回望过往,在戚金兴的掌舵下,保守与稳健向来是这家房企的标签。

观点地产新媒体了解,戚金兴1962年出生于浙江杭州,属虎,生性豪爽,说起话来就像个山东人。也许是身上曾带着国企的印记,这位企业领导人反而表露出稳健得近乎保守的一面。滨江集团成立二十余年,始终固守在杭州。

戚金兴的职业生涯以建筑业为起点,那是20世纪80年代初,他还是一个20岁出头的小伙子。1992年,杭州市江干区政府出资成立杭州滨江房屋建设开发公司,刚过而立之年的戚金兴被推举为董事长,拿着借来的8万元充当公司启动资金。

4年后,滨江集团正式成立,2006年,滨江完成国企改制和股权转让,随着国有股份全部退出,戚金兴成为这家房企的实际控制人。两年后,滨江集团登陆资本市场,迎来高光时刻。

上市不仅为滨江打通了融资通道,也加速了规模扩张。观点地产新媒体了解到,2010年滨江实现销售116亿元,日后成为老大哥的绿城在当时也才为108亿元,发轫于温州的中梁仅为50亿。来自诸暨的祥生,直到2015年才首破百亿。

然而,在百亿到千亿的跨越上,最先出发的滨江却始终未能到达终点。据观点地产新媒体了解,2018年,滨江实现销售额850.1亿元,同比增加38.23%,与年初提出的1000亿元目标相比,还有150亿元的差距。

这一年,曾经被滨江抛在身后的浙系同行们不少都已跨过千亿,绿城销售1564亿元,同比增长6.9%;中梁被称为黑马,实现销售1150亿元;就连祥生,也有了1070亿元的销售额。

都说房地产黄金十年,人人弯腰就能拾到黄金,但在这一个讲究周期,容易受政策影响的行业里,风险有时候来得猝不及防,对于把鸡蛋都放在同一个篮子的滨江更是如此。

最为明显是在2014年,前一年还火热的杭州楼市在这一年里迎来调控,为了保证现金回流,在低迷的市场里,重仓杭州的滨江不得开始大幅降价,“保本、微亏、微赚都不是主要的,关键是销得出去。”

戚金兴后来回忆,2014年对滨江是一次最为严峻的考验。之后的2015年里,他一改过去的做法,决心走出杭州,制定了“以深圳为主战场,上海为次战场,杭州为根据地”的扩张战略。

但对外扩展并不成功,2017年,在深沪进展不顺的滨江又将发展重心放到了杭州,数据显示,2017年滨江实现营收173.74亿元,其中杭州占比93.23%,而2016年,杭州占比仅为77.83%。2018年,深圳的项目陷入了诉讼纠纷,同年还计提了7.23亿坏账准备,上海的滨江公园壹号受调控影响仍有积压。

在滨江集团2018年211.15亿营收中,杭州占比高达90.83%。更为重要的是,这一年它凭借300多亿元的销售,成功挤下万科,成为杭州区域销冠,这一成绩延续至2019年上半年。

不过,重仓杭州的风险依然存在。2018年年初滨江定下了1000亿元的销售目标,但受市场环境影响,在手持2400亿货值的情况下,这一目标依然并没有完成。

进入2019年,滨江还在为它的千亿梦想奔跑。

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