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暴利结束了。整个房地产行业的的利润依然比其他绝大多数行业高的多

2019-07-01 15:41:11 公文写作 来源:http://www.dazhihui008.cn 浏览:

导读: 河北千亿首富投案自首,宣告房地产暴利时代的结束!2019-06-03 11:445月18日,卓达集团实际控制人杨卓舒、杨汗青向石家庄市公安局裕华分局......

河北千亿“首富”投案自首,宣告房地产暴利时代的结束! 

5月18日,卓达集团实际控制人杨卓舒、杨汗青向石家庄市公安局裕华分局主动投案。公安机关依法对杨卓舒、杨汗青等人涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查,并对杨卓舒、杨汗青等主要犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。

很多人看到消息后感慨:卓达这个雷还是爆了!

自2001年起,杨卓舒连续四年蝉联《福布斯》河北首富,全国排行最高至第15名。一个企业家,如今落到这个田地,令人叹息。

杨卓舒靠房地产起家,如今房地产暴利结束了。

1952年出生的杨卓舒,河北师范大学毕业后进入石家庄日报社,从普通记者一路做到发行处副处长的位置。

1993年,在全国房地产处于大面积滞销、亏损的时候,杨卓舒瞄准机会趁机“下海”,并在事业刚开始的时候就展现出惊人的融资能力——买地的钱是借的,连在《石家庄日报》的一整版广告都是先赊账的。凭借每平方米1588元的别墅——卓达花园,卓达一炮而红,不到1个月的时间里,杨卓舒一次性直接融资4600多万元,卓达集团在地产领域一炮打响……

资管君看过一本书,专门介绍在资本运作方面长袖善舞的企业家,里面就有介绍卓达和杨卓舒,可见其在资本运作方面确实很有一套……

然而,资本终究要有终极支撑。

卓达集团的地产生意虽起点高,但后劲略显不足。这也是很多民营企业共同的痛点——融资难。为了融资,走向了非法集资的道路。具体操作手法就是将不同的地产项目包装成理财项目,向民众兜售。

据媒体报道,卓达新材(卓达集团旗下企业)向投资者讲述了一个产销过万亿,并且即将上市的集成房屋产业新星的故事。卓达新材的理财项目,根据投入本金的多少,年化收益率包括利息以及股权回报,从20%到30%多不等。5万元的收益率有28%,500万以上资金的收益率则有34%。为了推销这些理财项目,卓达集团聘请上千销售人员,在石家庄的繁华区域遍布营销点,并向路人发放宣传单。

如此高的收益率,明显就是骗局,此前郭树清就说“保本高收益理财产品就一定是欺诈,应该举报。”楼继伟则指出,“保证收益率超过6%以上一定是骗子。”

当然,他们说这话的时候,不少P2P平台已经暴雷。然而,即便是在卓达兜售理财产品的2015年,20%~30%的收益率也非常高了。当时,但凡还靠谱点的P2P平台年化收益率也就15%左右。

为什么还会有人相信?!资管君认为,跟卓达在当地的地位(卓达集团是一家在石家庄家喻户晓的民营公司,也是河北的地产开发商巨头),跟他过去的成功,特别是跟房地产的蓬勃发展是离不开的。2015年330之后,沉寂的房地产市场在一线城市快速复苏并进入疯牛模式,之后快速传导到二线,三四线,直到现在部分三四线城市依然比较火热。

如果行情一直这么持续下去,20%~30%的收益率应该也是能够兑付的。早在2007年的博鳌房地产论坛上,就有开发商坦言,房地产的利润太高了,现在赚钱赚得自己都不好意思。可是,树不能长到天上去,狂热的市场一定会迎来调控,最近一轮涨得猛,但是调控到现在也还没放松,一些千亿房企都开始扛不住了,更别说其他的中小房企了……

▲2015年卓达斥责《卓达新材百亿融资术:30%高息吸引40万人》是一篇不实新闻,是记者恶意诽谤卓达集团,并称记者别有用心

最终,卓达扛不住,这个雷就爆了。这并不奇怪,当年百强房企光耀集团的死法也差不多。

2014年光耀集团死于民间高利贷,15亿的贷款制造了十几亿的利息,导致银行对其贷款的利率也极高(2013年底,光耀天津项目向韩亚银行申请的一笔8500的半年期贷款,年利率高达21.6%)。

信托及私募利息水平在15%~20%,超过20%的利息水平便被称为高利贷,光耀等部分中小房企此类借贷成本在30%~40%,必然吞噬绝大部分甚至全部利润,即便没有死掉也是靠拆东墙补西墙来维持。

即便集成房屋的成本确实低,但要保持价格优势,以开拓市场渠道,实际利润率可能只有10%左右,难以覆盖这么高的融资成本。这一说法,与卓达新材对外宣称的50%利润率相去甚远。

根据媒体报道,卓达可能已经吸引了40万人上百亿的投资……又是无数家庭的血本无归。

这个事件,至少可以给我们以下几点启示:

1、暴利结束了。整个房地产行业的的利润依然比其他绝大多数行业高的多,但暴利时代结束了,你的借贷成本二三十个点,收益管根本无法覆盖风险,暴雷是迟早的事。开发商抱有侥幸心理,可能个别项目上瞎猫装上死耗子,赚取了暴利,但一定玩不久。不要再妄想通过囤地、捂盘等方式坐等价格暴涨,然后自己解套,这个时代过去了。未来,房企一方面要踏踏实实做好产品,同时要尽量避免拿高价地,结合快周转,才能有足够的安全边际。

国内的企业赚多了快钱,总觉得像写字楼、商场、酒店运营之类的是苦活脏活累活,还赚不到什么钱,甚至亏钱,但外资干得不亦乐乎,到处收购。值得我们反思。

2、要回归常识。过去几十年来,由于我国经济高速发展,投资收益率很高,导致大家还停留在那种期待里面,但这是不现实的。过去两年,P2P的大面积暴雷,就是很深刻的一个教训。最新的数据显示,现在居民金融资产配置,78%都是银行存款了。被吓怕了。如果没有靠谱的投资,放在银行是安全的,虽然会贬值,但总比本都没了好。

永远不要低估人性深处的贪婪,和建立在贪婪之上的固执!很多人低估了人性中的贪婪与固执,高估了自己的理性与清醒。

那些站在维权队伍里的人,有多少是深处骗局之后甚至是帮助骗子一起来制造更多的谎言而试图让更多的人入坑,从而拿回自己的那份!

▲P2P大规模暴雷后,人们更愿意将钱存在银行了

3、得干点实业。高杠杆,就是高空走钢丝。能走钢丝的人,技能自然高超,但是稍微有点外界的波动,就会万劫不复。中美对战之际,别老想着用钱赚钱了,得干点实业,你看碧桂园都搞智能机器人了,恒大搞新能源汽车了。既是支持国家实体经济,也是为自己未来的增长探索新道路。美国的房地产对GDP的贡献也常年在十几个点,但是鲜有人说美国房地产绑架了美国经济,因为他们的房地产里面,住宅占比很小,都是商业地产、写字楼、物流地产等等,跟实业紧密挂钩的,通过REITs,CMBS,私募基金等方式,形成闭环,杠杆率也比较温和,普罗大众都可以分享城市成长的红利。我们也在往这个方向走,想要赢得未来在存量市场的竞争,要先布局探索。不搞新能源汽车,不做智能机器人,把产业园区的企业服务好,把商场的体验做好,一定程度也是支持实体经济。

据不完全统计,今年以来,各地累计调控已超过164次,卓达不会是最后一家,大家保重。认真做事,脚踏实地,才能持续稳健的赚钱。

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